• 【看盘】楼市横盘期 什么样的房子没有裸泳?

    2019-02-12 16:43:58|来源:乐居买房
    摘要|

    万科17英里万科17英里

    ??在4个月内就接近“清盘”万科17英里,还给购房者留有准入的时间窗口?

    ??这不是买房的好时候,楼市降温,购房者的观望情绪占据上风。

    ??这同样也是买房的好时候,“楼市在退潮的时候,很容易找到?#20999;?#27809;有裸泳的房子”。

    ??相比上半年的一骑绝尘,下半年的重庆楼市正处于横盘期,成交减少,去化时间变长。但它也有亮点,万科17英里就是其中之一。

    ??“真正的好房子,敢于直面惨淡的楼市,并且还热销”。?#20999;?#36870;势都能亮点纷呈的房子失手可能性很小。

    ??万科17英里就是在这样的市场下,交出了一份亮眼的成绩单:

    ??①、数据好看:2018年下半年,北区建面140~160㎡面积段的高层/洋房成交?#36164;?#25490;名中,17英里位居第一。相当于每成交4套,就有1套是出自万科·17英里。

    ??(数据来源:重庆住建委网签数据,截止2018年12月31日)

    ??②、销售闪电:从第一次开盘到最后收官,只花了4个月,要知?#28010;?#30340;定位高端,精装大平层并不是走流量的项目!

    ??③、市场并不借力:

    ??别忘了,彼时的市场基本面并不助力销售,10月之后更是严峻;此外,重庆北区一直都是兵家必争之地,改善型住房重兵囤积于此,17英里对手都不弱。

    ??对手强劲、市场弱势,反而衬托出万科·17英里成绩的强势,那它是如何做到“趟出一条路”的?

    叫好又叫座

    ??乐居一直试图解剖“为什么一个坐落在蔡家的、高端精装大平层、市场横盘条件下的”产品,能叫好又叫座?

    ??它叫好。

    ??17英里才推出时,乐居的不少读者,甚至自发去踩盘,“隧道口”的那片竹林,在读者群里很是刷了一把存在感,就像?#19968;?#28304;一样,总觉?#20040;?#36807;之后,是一片芳草鲜美落英?#22836;?#20043;地——

    ??这是17英里关于美好生活的隐喻。

    万科17英里万科17英里

    ??读者来看不一定要买,而是慕名于它流传于网络上的几张户型设计图,印象中,它的设计大胆又惊艳,不落窠臼,简直是重庆沉闷无趣户型中的?#36824;?#28165;流。

    ??这种“不按牌理出牌,却偏偏惊艳得紧”的创新,17英里之前,从未见过。

    ??这是一个好兆头,开局就不错,有着“?#30340;?#27969;量?#20445;?#26159;叫好,要知道,重庆一年能产生的经典楼盘,不比中国一年能产生的经典电影多,也有?#30340;?#19968;片赞誉,票房惨遭滑坡的案例。

    ??那么对于“购房者流量?#20445;?#23427;又怎么做到“叫座”呢?

    ??先给大家?#32548;浮?#21483;座”的数据,2018年7~12月,重庆北区建面140~160㎡项目成交?#36164;?#25490;名TOP10中,万科17英里共成交了467套,处于第一位。

    ??它的“叫座秘籍?#20445;?#22823;格局上,我们总结出“两大区域效应?#20445;?#21306;域价值效应+两江四岸红利效应)。

    ??聚焦到产品上,也有两大产品效应(17英里IP效应+精品效应)。

    两大区域效应 

    ??1

    ??17英里所在的蔡家区域,有价值洼地效应。

    ??作为重庆第三次向北的核心区域,蔡家、礼嘉和悦来构成了?#24179;?#26032;三角,在这个新三角中,蔡家属于价值洼地。

    ??相比礼嘉,蔡家的水资源非常丰富。一面?#21487;劍?#19977;面临水,正面是19公里的江岸线,森林覆盖率达50%,有着“一半公园一半城”的美誉。

    ??再看17英里自身的“先天条件”。

    ??楼盘所处的板块整体容积?#25163;?#26377;1.01,这样低的容积率,在重庆主城沿江板块中,除了九曲河之外,就只有蔡家沿江这部分了。

    ??这样的宜居的宝地,放在任何地方,都是高端生活区的落脚点,至少在未来五年内,已很难找到像蔡家这样宜居的区域了。

    ??蔡家嘉陵江大桥将于2021年开通,从蔡家到礼嘉商圈只需要10?#31181;櫻?#20351;得蔡家和礼嘉之间的价差将越来越小,这让我们相信,未来蔡家的价值很快会被重新发现,有望比肩礼嘉。

    ??2

    ??17英里本身,有两江四岸红利效应。

    ??2018年12月17日晚,重庆市政府网发布《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市主城区“两江四岸”治理提升实施方案的通知》。

    ??在这份《通知》里,对重庆两江四岸的新建项目有这样的要求:

    ??①、 在建区域严控滨江11个区段的建筑高?#21462;?#24314;筑密?#32676;?#24314;筑布?#20013;?#24335;,形成前低后高,预留通廊,保证?#23576;?#23665;体可见。

    ??②、两江四岸原则上不再新建高层。

    ??万科·17英里则是搭上“两江四岸”政策红利的最后一批项目,其项目布?#22336;?#24120;契合“两江四岸”新政对滨江项目的要求。

    ??整个17英里,紧临嘉陵江,而?#39029;?#21521;东南,?#25104;?#38754;水,这样的布局,几乎每个组团都能观江。

    ??(17英里项目全景图)??(17英里项目全景图)

    两大产品效应

    ??1

    ??品牌稀贵效应。

    ??作为万科的高端住宅IP,17英里被称为“中国海景第一盘“,在深圳,17英里至今仍是不少名人的居所。

    ??尽管17英里早?#36873;?#23553;神?#20445;?#20294;这么多年来,万科旗下只有两个项目能冠名“17英里?#20445;?#19968;个在深圳龙岗区,一个在重庆两江新区。

    ??因此,17英里算是万科品牌的VIP。

    ??不是每个万科的房子都能叫17英里,但能叫17英里的万科房子,天生就有几分“我和别人不一样”的气?#21462;?/p>

    ??2018年8月底,时间和市场,以及17英里这个品牌,都不?#24066;?#20004;江新区的万科·17英里项目摸着石头过河,17英里一出生,就是万科检验过,已经过了“高端这条?#21360;?#30340;产品,它更像是其他改善产品的“过?#21360;?#26679;本。

    ??2

    ??产品高端效应。

    ??17英里的“金字招牌”穿上,但最终能不能立住,还是要看产品本身“内容为王?#20445;?#38656;要考验万科对产品力的创新和颠覆。

    ??以17英里的高层为例,?#25353;?#20320;看17英里的?#24378;鍘保?#31639;是它家为市场创造的浪漫情话。几个月之前,你被这样的天文台震撼过没?

    ???#24378;?#26159;幕布,万科在它之下,打造了一座让人屏住呼吸的天象馆和直径10米的圆顶天文台,还有依照7个制高点,打造的北斗七星景观带,行走其中如在?#24378;罩新?#27493;。

    ??高空中俯瞰,视野像朝天门,?#36824;?#36825;里还看山。

    ??(17英里天文台效果图)??(17英里天文台效果图)

    ??(17英里天文台效果图)??(17英里天文台效果图)

    ??再看看看户型,总高仅13层,两梯四户, 大横厅、所有房间全部朝向主要景观面,19米超大面宽,保证了遮挡的视野,尽情看江、看公园、看?#24378;鍘?/p>

    ??(万科17英里样板间实景拍摄)  ??(万科17英里样板间实景拍摄)  

    ??(万科17英里样板间实景拍摄)  ??(万科17英里样板间实景拍摄)  

    ??(万科17英里大平层户型图)??(万科17英里大平层户型图)

    ??170万,你能得到什么?

    ??回到标题上, 17英里,我们梳理出“两大区域效应?#20445;?#21306;域价值效应+两江四岸红利效应)、两大产品效应(17英里IP效应+精品效应),价值大家都看得见,但这是一定要买的理由吗?

    ??是,但还?#36824;?#20998;量,在横盘期能打动购房者的,除了价值,还有价格。

    ??17英里是大平层,建面143㎡,均价170~180万/套,在一江之隔的礼嘉,要买到同等面积的改善型住宅,均价在250~300万/套。

    ??过条江,少80万。当年的江北嘴和南滨路,也都是解放碑过条江,经历过价差抚平的过程。

    ??170万/套,给购房者一个低门槛购入高端住宅的机会,而这样的席位并不是太多。

    ??花170万,买万科17英里,究竟能得到什么?#30475;?#26696;呼之欲出:

    ??得到的是提前10年住上高端房的名额,买房的路径可?#28304;?#21018;需-改善-高端改善三部曲,直接跨度到刚需-高端改善。

    ??唯 一麻烦的是,这个机会有时间窗口,不知道何时就会售 罄关闭。

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